투자의견 : 분양가 수준과 주변 개발호재를 감안할 때 투자 가치 매우 높은 것으로 판단
1. 입지적으로 우면산과 우수한 도로 교통망을 확보하고 있어 실거주에 유리한 것으로 판단
2. 신분당선을 비롯하여 강남순환고속도로 등 개발호재 측면에서 장기시세 전망 양호한 것으로 예측돼
3. 우면동, 서초동 그리고 방배동 가격 수준을 감안할 때 분양가 대비 가격 상승 가능할 전망 |
◎ 개요
▲ 우면2지구 조감도
위치 : 서울시 서초구 우면동 일원
면적 : 504,000 ㎡
건설호수 : 3,137 세대
개발구상 :
- 우면산과 연계한 녹지축을 보전하여 친환경적으로 개발
- 자원절약형 단지설계 및 태양열 등 신재생에너지 활용등을 통해 녹색성장 시범지구로 조성 자전거, 보행 네트워크를 조성하여 녹색교통지향
◎ 입지도
세곡지구와 함께 강남권에서 공급되는 우면2지구는 서초구 우면동일원에 조성된다.
양재 IC와 가까워 강남 진입이 수월한 입지적 특징이 있으며 신분당선 역시 양재 IC를 중심으로 지나가기 때문에 교통여건은 양호한 것으로 판단된다. 특히 강남순환도시고속도로와 인접해 있어 서울 서남권으로의 접근성은 매우 높을 것으로 전망된다.
또한 과천-우면산간 고속화도로를 쉽게 이용 가능한 만큼 우면산터널을 통해 강남 중심권 접근성도 높다고 할 수 있다.
양재 IC 인근에 이마트 및 코스트코 등 대형 쇼핑센터가 입점해 있으며 화물트럭부지 개발사업등 주거환경 가치의 발전 기대감이 높은 상황이며 서초구 일대와 매우 가까워 세곡 택지지구에 버금가는 높은 수요 집중이 예상된다.
◎ 개발계획
▶ 강남순환 고속도로
강남순환 도시고속도로는 성산대교 남단에서 강남구 일원동 수서 IC까지 34.9 km 구간으로 대부분 구간이 4~6 차로의 지하구간으로 건설된다. 사업비로 모두 2조 600억원이 소요되며 5,600 억여원 규모의 민간자본도 참여한다.
그동안 상습 정체 구간이었던 남부순환로등 서울 남부권 교통문제가 크게 개선될 것으로 전망되어 본 사업을 통해 상습정체구간인 남부순환로 주변 지역들의 가격적 수혜가 기대된다.
현재 예상 사업 완공 시점은 2013 년으로 우면2지구 입주 시점에서는 이용이 어려울 전망이나 최소 입주 후 1~2년 내 이용 가능할 것으로 예측되는 만큼 입주와 동시에 수혜를 기대할 수 있을 전망이다.
관악구와 구로구등에서 강남순환도로를 이용하여 강남권 접근성이 우수해지는 만큼 우면2지구 및 양재동 중심으로 상권 규모가 확대 될 것으로 예측된다.
따라서 일대를 중심으로 지역 중심성은 더욱 높아질 것으로 예측되며 수요증가도 기대된다.
▶ 신분당선
수도권 남부주택시장 규모가 점차 커짐에 따라 상주인구 증가에 따른 교통문제 해결을 위해 신분당선 개발사업이 진행 중에 있다.
기존의 분당선에 비해 강남권과 직접적으로 연결된다는 점에서 신분당선 개발효과는 상당한 영향력을 가진 것으로 평가할 수 있으며 이에 따라 노선 주변 단지들을 중심으로 큰 가격적 수혜가 기대된다.
우면2지구의 경우 입지적으로 양재 IC 와 가까워 이러한 신분당선 이용이 수월할 전망이며 최근 수도권 남부 주택시장의 핵심 화두인 판교신도시가 평당 2,500 만원 이상의 시세 수준을 형성하고 있는 것을 감안할 때 우면2지구도 향후 상당한 가격적 상승을 기대할 수 있을 전망이다.
신분당선 개통이 2011년 전후 예정된 만큼 입주 시점에서는 이용상에는 문제가 없을것으로 예측된다.
◎ 예상분양가격 및 투자전망
우면2지구 주변으로 큰 단지가 형성돼 있지 않아 단적으로 시세 비교를 하기는 어려운 상황이다. 따라서 서초동, 방배동, 우면동과 함께 다각적으로 가격 수준을 비교 검토해 볼 필요성이 있다.
현재 우면2지구의 예상 분양가격 수준은 20평형 기준 평당 880만원 수준으로 앞서 지적한 지역들에 비해 평균 1,000만원 정도 저렴한 것으로 나타난다.
따라서 분양 이후 가격적 상승은 이들 지역들의 단지가격 수준에서 형성될 것으로 예측되며 중장기적으로 개발호재 영향력을 바탕으로 최소 2.500만원 이상으로 상승이 가능할 전망이다.
종합적으로 판단할 때 분양가 대비 투자 메리트 높다는 점 밝히며 이에 우면2지구 분양권 매수 의견을 제시한다.
현재 우면2지구는 동호수추첨 이전단계로써 분양권이 아닌 입주권 상태이기 때문에 동호수 추첨이 끝날때 까지 기다려야 한다.
하지만, 동호수 추첨이 끝나면 입주권 상태보다 약 두배이상 프리미엄이 상승하기 때문에 내집마련 혹은 투자처를 찾는 사람이라면 서둘러 알아볼 필요가 있다.
